Төрийн зохицуулалт

Хэвлэл, мэдээллийн хэрэгслээр шүүмжлэл хэлэх хүмүүсийн агуу гаргалгаа нь “ТӨРӨӨС ЗОХИЦУУЛАЛТ хийх хэрэгтэй байна. Сүүлийн үеийн шилдэг нь аль аль талдаа ХАРИУЦЛАГАА чангатгамаар байна”.  Гэвч яаж гэдэг дээр хэн бугай ч шийдэл хэлэхгүй байгаа нь ХАМГИЙН гоё доо.

Дээрхи хэдхэн өгүүлбэрээс иргэдийн дунд өргөн тархсан төрийн үүрэг, функцийн талаархи нийтлэг философийг харж болно. Эрх баригч намууд энэхүү хандлага дээр нь дөрөөлж халамжийн амлалтаа цувуулдаг юм. Тийм болохоор яг одоодоо манайд тэрхүү либерал үзэл газар авах хөрс суурь муу.

Төрийн зохицуулалтыг хэрэгжүүлэх хэд хэдэн механизм байдгаас манайд хамгийн өргөн дэлгэр нь “ташуурын арга”. Аливаа хууль дүрэм, журмыг харахад торгуулийн санкцыг түлхүү хэрэглэсэн байдаг учир тухайн системийн хувьд туршлага хуримтлуулан цаашид сайжрах боломжийг хязгаарлаж, зөвхөн тэрхүү минимум стандартад нийцэж ажилласнаар үйлчилгээ, үйлдвэрлэл өргөжих, сайжрах, үүн дээрээс суурилсан өрсөлдөөн үүсэх боломжийг хааж байгаа юм. Янгүгийн Содбаатар Мэргэжлийн хяналтын газрын дарга болоод хийсэн хоёр сайн ажил байдаг. Нэг нь байцаагчийн эрх мэдэл орон нутагт шилжсэн. Ингэснээр үйлдвэр, үйлчилгээ эрхлэх зөвшөөрлийг өгсөн орон нутаг нь хяналтаа тавих боломж бий болсон.  Хоёрдахь нь эрсдэлд суурилсан зохицуулалт гэдэг ойлголтыг мэргэжлийн хяналтын газарт нэвтрүүлэхийг чармайсан. Хэр амжилттай болсныг хэлж мэдэхгүй байна. Торгох, лицензийг нь түдгэлзүүлэх, хураахаас өөр арга барилгүй байцаагч нар, байцаагчийг л аргалж байвал цаашдын ирээдүй гэрэлтэй гэж итгэдэг бизнэс эрхлэгчдийн зан үйлийг өөрчлөх нь хугацаа шаардсан ажил. Яг эндээс стандарт шаардлага барихаасаа илүүтэйгээр байцаагчид авилга атгуулах боломж гарч ирж байгаа юм.

Хэрэвзээ манай төр хяналтын системээ эрсдэлд суурилсан зохицуулалтаар сайжруулах стратеги барьдаг бол алдаан дээр нь дөрөөлөн зах зээлээс шахах бус, алдаа гаргахаас нь өмнө зохицуулалт хийх чиглэл, зарчим баримтлах ёстой юм.

Барилгын тусгай зөвшөөрөл авахад 380 гарын үсэг авдаг байсныг 150 болгосон нь төрийн дарамтыг багасгасан гэж ихэд хөөрцөглөцгөөсөн. Үүний үр дүнд чанаргүй барилга олноор баригдах хөрс суурь бий болсон юм. Үүний оронд барилгын захиалагч, гүйцэтгэгч, хөрөнгө оруулж худалдан авч буй иргэдийн хооронд байгуулах гэрээний заалтад аливаа гарч болох эрсдэлийг хэрхэн сэргийлэх асуудлыг сайтар суулгасан бол ашиглалтад хүлээж авахаас өмнө доголддог барилга, хугацаандаа дуусдаггүй барилгын төсөл, хохирчихоод хохирлоо хэнээр барагдуулахаа мэдэхгүй зогсох 15-20 жилийн банкны зээлтэй иргэдийн хоорондох маргаан гарах нь үлэмж багасна.

Бодит жишээ. Орон сууцны зээлийн асуудал.

Саяхан орон сууц анхлан худалдаж авж буй иргэн жилийн зургаан хувийн хүүтэй, 10% урьдчилгаа төлөөд, 20 жилийн хугацаатай, 50 сая хүртэл төгрөгийн зээлийг 55кв.м-ээс илүүгүй талбайтай гүйцэтгэл нь 50 хувь хүрсэн орон сууцны барилгаас сонголт хийж зээлээр орон сууцтай болохыг журамлав.

Талбайн хувьд болж байна. 55 м2 гэдэг боломжийн хэмжээ.

Зээлийн хүү жилийн 6 хувь бас болж байна.

Үнийн хувьд дундаж нь м2 1 сая төгрөг. Дундаж цалинтайгаа харьцуулахад өндөр байна. Ашгаа хийгээд хийгээд бүх үнээ оруулаад 700 мянгаас давах боломжгүй боловч Д. Жаргалсайханы бичсэнээр нийт үнийн 30 хувь нь авилгын мөнгө юм. Энэ нилээд дөхсөн тоо.  Хэрэв нэмүү өртөг үүссэн бодит хөрөнгийн гуравны нэг авилга гэхээр манайд авилга ямар айхтар өндөр түвшинд байгааг харж болно. Юун Африк, юун Индонез. Сүүлийн үеийн судалгаагаар бид Индонезийн урд гишгэж байна.

Австралид дундаж цалин жилийн 67 мянган доллар. Орон сууц байршлаасаа хамаарч үнэ хэлбэлзэх боловч Хан-Уул дүүрэгт баригдаж буй Ханcвилл орон сууцтай ижил байршилтай өөрийн эзэмшил газартай 3 унтлагын өрөөтэй хаус ойролцоогоор 560 мянган доллар байна. Нийтийн хоёр унтлагын өрөөтэй орон сууц бол 320 орчим мянга. Жилийн зээлийн хүү 6.8-7.0 хувь. Улсаас анх удаа орон сууц худалдаж авахад 15 мянган доллар өгдөг бөгөөд энэ нь бүртгэл, стамп дюти буюу хөрөнгийн татвар, дүүргийн татвар, гэрээний даатгал г.м бичиг цаастай холбоотой гардаг татварыг бүрэн төлдөг.  Хэрэв анзаарвал хаусны үнэ иргэний жилийн орлогоо 8.3 дахин, нийтийн орон сууц 5 дахин нэмэгдүүлсэнтэй тэнцүү  байна. Бусад хөгжингүй орнууд дотроо Австрали орон сууцны үнэ өндөртэйд тооцогддог улс.

Манайд дундаж цалин 500 мянга жилийн орлого 6 сая, 55 м2 нийтийн байрны үнэ нь жилийн орлогоо 10 дахин үржүүлсэнтэй тэнцэж байна. Миний бодлоор бол үсрээд 6 дахин үржсэнтэй тэнцүү байхад хангалттай. Зөрүү 4 гэдэг тоонд л хамгийн их учир байнаа даа, тиймээ? Тэнд чинь л нөгөө авилгын мөнгө угаалт чинь байж байгаа юм. Тэгээд энэ нь одоогийн зах зээл дээр байгаа хамгийн бага зөрүү гэхээр яанам билээ. Жишээ болгосон Хансвилл м2-аа 2-2.5 сая төгрөгөөр үнэлэн захиалга авч байна. Гүйцэтгэл нь дөнгөж 30 хувьтай байхад захиалагчдаас хөрөнгө татаж барилга барьж байгаа Тектоник компанийн ашиг бусадтай ижил 13-15 хувь гэж бодоход м.кв-аас гарч буй зөрүү мөнгө 1 сая төгрөг хаашаа очдог вэ?

Дэльта Констракшны Д. Эрдэнэбат ах Соушл Мэдия Клубын уулзалт дээр барилгын компани эрсдэлээ үүрч буй учраас орон сууцны үнэ өндөр байгаа гэж тайлбарлаж байна билээ. Би үүнтэй санал нийлэхгүй. Барилгын төслийн гүйцэтгэл дөнгөж 15 хувьд хүрэнгүүт ирээдүйн өмчлөгчөөс хөрөнгө татан төвлөрүүлж эхэлдэг бөгөөд эхний хөрөнгө оруулалтын мөнгөө банкны жилийн 12-14 хувийн зээлээр авдаг. Хэрэв зээл авч чадахааргүй жижиг компани бол зээл авч чадсан өөр нэг компанийн гүйцэтгэгчээр ажилладаг учраас бизнэсийн эрсдэлтэй шууд хамаарахгүй. Зээл авсан компанийн хувьд барьцаалах хөрөнгө бүхий томоохон компаниуд байгаа, эсхүл банк өөрөө байгаа. Хөрөнгийн зах зээл хөгжөөгүй манайхны хувьд өөрөөр хөрөнгө босгох боломжгүй. Тэгэхээр бага хүүтэй зээл яагаад ОССК биш, арилжааны банкуудаар дамжиж байгаа нь ойлгомжтой болж эхэлж байгаа биз?

Зургаан хувийн зээлний сургаар ОССК нэр хүнд зад өсөвч, өөрсдөө мөнгө өгөх эрх мэдэлгүй тэд зөвхөн дамжуулагчийн үүрэг гүйцэтгэж байна.  Яагаад гэвэл зээл олгох эсэх эцсийн шийдийг банк гаргана хүмүүсээ. ОССК хөөрхий гарч болох эрсдэлээ багасгахын тулд хамгийн арга ядсан арга болох барилгын компаниудтай гэрээ хийж, гүйцэтгэл нь ядаж 50% хүрсэн барилгын төсөлд зээл олгож болох эсэхийг шийдүүлэхээр бүрдүүлсэн материалыг чинь банкинд хуваарилж өгнө. Аягүй бол та өөрөө банкаа сонгохгүй, ОССК зааж өгнө дөө харж л байгаарай.

Барилгын салбарт сүүлийн 10 жилийн дотор хамгийн түрүүнд томорч чадсан компаниуд тогтвортой үйл ажиллагаа явуулж байгаа. Түүнээс сүүлийн 5 жилд энэ салбарт нэвтэрсэн компаниудын хувьд туслан гүйцэтгэгчийн ажил хийхээс бие даасан төсөл хэрэгжүүлэх хэмжээнд очсон компани ховор юм.

Орон сууцны үнэ сүүлийн 10 жилд хэрхэн өссөн талаар та бүхэнд хэдэн тоо баримт дурдая.

2000 онд хотын төвийн хуучин хоёр өрөө байр 7-9 мянган ам. доллар байсан бол 2004 онд 19-22 мянга, шинэ нь м2 нь 370-420 ам доллар, 2008 онд 650-720 доллар, хуучин сууц 60-68 сая төгрөг болсон. Энэ жил шинэ сууц м.кв 1500-1800, хуучин хоёр өрөө сууц 75-82 сая төгрөг байна. Үнэ өсөлтийн хандлагыг харахад сонгуулийн жил ямагт өссөөр иржээ. Орон сууцны үнийн өсөлтийг газрын авилга, зөвшөөрлөөр удирдан банкны зээлээр дамжуулж сонгуулийн мөнгөө босгодог эрх баригчдыг бид хэдий болтол орой дээрээ залсаар байх уу? Сүүлдээ байчихаад удам дамжсан тайж гэдэг шиг үр хүүхдээ хүртэл улс төр рүү чирч буй нийгмийн паразитуудаас энэ сонгуулиар салах юм сан.